ギフト向けの賃貸事務所 文京区
普通建設会社にはいくらくらいの未収金があるのかというと、これが結構な額なのに四○パーセントを一五○日手形、竣工時に五○パーセントを二四○日手形というような支払条件の工事請負契約も実際に締結されている。
マンションの場合、上棟は竣工のだいたい三ヵ月ないし四ヵ月前だから、上棟の時に受け取った手形が落ちるのは、竣工して一、二ヵ月後である。
つまり場合によっては一年以上にも及ぶ工事期間中、建設会社が受領したカネは、工事着手金としてのわずか一割だけということになる。
そんな状態で、もし仮に分譲業者が工事途中に倒産でもしようものなら九割のカネが未収ということになってしまうのだ。
分譲業者から工事代金の支払いが滞ったというようなニュースが流れれば、われ先に敷地なり建物なりを押さえようと押しかけてくるのは、建設会社だけではない。
分譲業者が土地を購入するにあたっての資金調達は、百パーセント自己資金で、ということはまず考えられない。
借り入れを起こせば借入先の金融機関は抵当権を登記しているから、かれらが土地の権利を主張するのは目に見えている。
当然、金融機関といっても都市銀行だけとはかぎらない。
種々雑多な抵当権者たちが、死体に群がるハイエナのように瞬時に乗り込んでくるのである。
こういう債権回収にかけてはプロの相手を向こうに回して、マンションの買い主がさらに上手を行くような手立てを講ずることなどできるはずがない。
手付金等の保全のない買い主は、買ったマンションを取得することもできなければ、十中八九、支払済みのカネも回収できないという事態に追い込まれるのである。
さらに倒産ではなく、分譲業者の資金繰り悪化で引渡しが遅れるような事態が起きてしまうと、手付金等の保証書を持っている買い主とて安心してはいられなくなる。
普通に考えれば、分譲業者が倒産したというほうが悲惨に聞こえるかもしれないが、保証書を手にしている人の立場に立てば、いちがいにそうとはいいきれない。
むしろ倒産してくれたほうがどれだけ良かったことかということだってありうるのだ。
つまり、いくら保証書があっても、この保証システムというのは、買い主に建物が引き渡されないことが明白に証明されないかぎりは作動されないからだ。
仮に自分の購入したマンションが、いつ引き渡されるかわからない、という状態に陥ったとしても、この先、もう自分には引き渡される可能性は百パーセントなくなったと、銀行や保険会社に対して証明することはむずかしい。
そうなると結局、万が一の場合に効力を発揮してくれて支払済みの資金を回収できるものと信じて疑わなかった頼みの綱の書面が、フタを開けてみればただの紙切れに過ぎなかったということにもなりかねない。
もちろん法律上は売り主の分譲業者に対して引渡遅延による損害賠償を請求することもできるし、契約の解除もできるわけだ。
けれどもそういった法的手段に訴えるのには、弁護士等への経費が新たな出費となるわけだし、一年、二年という時間と労力が費やされることは覚悟しなければならないのである。
青田売りがここまで流行した理由さて、これほどリスクが高い買い物であるにもかかわらず、青田売り形式が普及したのはなぜだいたい当時は、分譲業者の営業マン自身が自社の物件を買いあさっていた時代なのである。
引渡しの直後に、未入居物件として転売して小遣いを稼いだという営業マンの自慢話は、あちらこちらから聞こえてきた。
それが今となってはまったく逆に、早く買うとヘタすれば買い主が値下がり損をかぶる時代へと急変してしまった。
竣工してみたら周りにもっとお買い得な物件が売りに出されているうえに、引っ越してみたら他の住戸はキャンセルが続出、ほとんど空き室だらけで不用心でしかたがない。
こういうグチを聞かされることもある。
青田売りはいまや売り主のためだけにある販売形式であって、買い主にしてみれば、さまざまなリスクを背負い込むだけで利益にはつながらないという認識を買い主はまず持つべきなのである。
工事が進めば進むほど、それだけシロウトでも見抜ける内容は増えてくる。
各住戸ごとの日当たりや風通し、眺望だって竣工してしまえば、もうごまかしようがない。
たしかに以前はそれなりの理由があったようだ。
というのは、青田売り形式が、売り主だけでなく、直接買い主のメリットにもつながっていたからだ。
分譲業者には可能な限り早く売り出してもらい、買うほうはできるだけ早く決断して、早く売買契約を済ますことが、買い主が値上がり利益を確保することにつながったのである。
今は懐かしきバブル華やかなりし頃、どんなマンションでも月日の経過と共に値上がりしたこの時、着工前に購入したマンションの価格が、竣工引渡しの時期には一・五倍になっていたといいわせればここに業者の本音があるという。
「アラが現実には見えないうちに、モデルルーム見学だけで勝手に誤解して、なおかつその誤解している自分に気づかない人たちが実際にたくさんいるわけですよ。
そういう人たちにどんどん買ってもらおうというのが、青田売りに隠れたわれわれ業者の本音なんです。
まあ一番隠したいのは、本当はこのマンション、どの程度人気があってどれくらい売れたかということですけどね。
今申し込まないと他の人に買われちゃいますよっていうオキマリの殺し文句で購入検討者の気持ちをあおっておきながら、実はまだどこも申込が入っていないなんてこともありますしね。
竣工して入居が始まれば、それだってもうごまかせないじゃないですか」営業部長は宅建試験の常連さんそれまでなにかと親身に相談に乗ってくれて、百パーセント信頼を置いていた不動産会社の営業マンが、実は資格を持っていなかった。
不動産ビジネスの現場では、しばしばこういうことが起きる。
新入社員ならまだしも、バリ（リに実績を上げているベテランの営業マンでさえ、実は宅地建物取引主任者、通称、宅建という資格を持っていないという人が結構多いからだ。
打ち合わせの度に偉そうにふんぞりかえって、客にはわからないような言葉をわざと持ち出す。
そうやって客を煙に巻くような一昔前の営業スタイルを後生大事に守りながら、日夜実務に当たっている不動産屋を今でも見かけることがある。
名刺を見ると「営業部長」とある。
さも自分が専門知識にあふれているかを誇示するその営業部長さんが、実は試験にいつまでたっても合格しない、宅地建物取引主任者資格試験会場に毎年おじゃまする常連さんだったりするのである。
宅地建物取引主任者（以下、取引主任者）とはどういう資格なのだろうか。
取引主任者への関門である宅地建物取引主任者資格試験の受験者数は、平成七年度、全国で約二○万人に上っている。
そのうちの合格者数は約二万八○○○人であったということなので、合格率は一四パーセントということになる。
受験者数は昭和六一年〔一九八六〕以降、景気の上昇につられて毎年四、五万人のペースで増え続け、「一億総不動産屋時代」と呼ばれた平成二年には三四万人というピークを迎えた。
当時は「宅建ブーム」とまでいわれて、受験生にあふれかえる試験会場の様子が二ユースでもたびたび取り上げられたことから、記憶に残っている人も多いのではないだろうか。
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